08.03.2023

Externalisation de l’immobilier opérationnel

Par Benjamin Poyet-Vicard, Notaire

La transmission familiale d’une entreprise ou la cession à un tiers repreneur implique très souvent pour le chef d’entreprise une phase préparatoire de réorganisation du patrimoine professionnel pouvant nécessiter de procéder à une externalisation de l’immobilier opérationnel. Différentes techniques existent pour replacer l’immobilier social au sein du patrimoine privé. 

Le chef d’entreprise amené à réfléchir à la transmission familiale de l’entreprise ou à sa cession à un tiers, doit dans ce cadre s’interroger sur l’organisation de son patrimoine professionnel et plus spécifiquement, sur l’avenir de l’immobilier lié à l’exploitation de son activité.

Dans le cadre du développement de ses activités, pour obtenir plus de crédits auprès des établissements prêteurs, le chef d’entreprise a pu être amené à constituer un patrimoine immobilier important détenu par son entreprise – un siège social, des usines ou des sites logistiques, dont la valeur s’est accrue au fil des années, ce qui a pu l’aider à l’obtention de certains financements. Ce patrimoine immobilier se trouve ainsi inscrit au bilan de la société commerciale.

Ainsi, dans un audit pré-transmission ou précession, il peut être question d’envisager de dissocier l’immobilier opérationnel de l’entreprise pour le placer dans une structure immobilière indépendante, afin de faciliter la transmission familiale possible ou de multiplier les potentiels acquéreurs.

Le contexte de l’externalisation

La valeur de l’immobilier affectée à l’exploitation de l’entreprise peut représenter une part significative du patrimoine professionnel du chef d’entreprise et constituer un obstacle à la transmission familiale ou à la cession de l’entreprise.

Dans le premier cas, il peut s’avérer compliquer de constituer des lots équilibrés entre le ou les enfants repreneurs d’une part, et les enfants non intéressés à la gestion d’autre part. Dissocier l’immobilier opérationnel de l’entreprise de façon planifiée permettra de réduire la valeur de l’entreprise à transmettre et ainsi, la compensation à fournir aux héritiers non intéressés à la gestion.

Dans le second cas, il peut être procédé à la même séparation pour préparer et calibrer la vente de l’entreprise à un tiers suivant que l’immobilier opérationnel rentre ou non dans le périmètre de la reprise. Cela peut être aussi une manière de simplifier la lecture du résultat en isolant l’immobilier afin qu’il ne figure plus au bilan, de favoriser le financement de l’entreprise par le repreneur, les maturités de crédit liées à l’acquisition des droits sociaux et de l’immobilier étant par nature distinctes, et de s’assurer d’une souplesse supplémentaire dans la recherche de potentiels repreneurs, qui peuvent déjà disposer de leur propre immobilier et verraient l’acquisition d’un immobilier supplémentaire comme un contrainte.

Pour favoriser ainsi la transmission familiale ou la cession à un tiers – en dissociant l’immobilier opérationnel -, le chef d’entreprise peut recourir à plusieurs techniques en fonction des projets de la famille, et en tenant compte du coût fiscal (en matière d’impôt sur la plus-value immobilière, de droits d’enregistrement, d’impôt sur les revenus distribués et d’impôt sur la fortune immobilière) associé à chacune des solutions envisageables.

Les hypothèses de sortie de l’immobilier

En partant de l’hypothèse que la société à transmettre ou céder est assujettie à l’impôt sur les sociétés, plusieurs méthodes de sortie de l’immobilier peuvent être envisagées.

Le chef d’entreprise peut décider de racheter auprès de son entreprise, la pleine propriété de l’immobilier à extraire soit en direct soit à travers une société civile immobilière dont il est associé majoritaire en respectant la procédure dite des conventions réglementées et en veillant à ce que l’acquisition soit réalisée à un prix de marché.

Alternativement, il peut faire l’acquisition de la nue-propriété de l’immobilier opérationnel, la société conservant un usufruit temporaire pouvant courir au maximum pendant 30 ans. La vente immobilière déclenchera l’exigibilité des droits de mutation et le paiement de l’impôt de la plus-value immobilière (i.e. la réalisation d’un résultat égal à la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable du bien, imposé à l’impôt sur les sociétés au taux plein de 25%).

Le chef d’entreprise peut également procéder à une cession-bail (« sale and lease-back ») qui consiste pour la société d’exploitation à vendre à une société de crédit-bail, l’immobilier opérationnel inscrit au bilan et en garder la jouissance par un contrat de crédit-bail. Dans ce cas, les droits de mutation seront exigibles ainsi que l’impôt sur la plus-value immobilière.

Si la société dispose de suffisamment de réserves, le chef d’entreprise peut se faire attribuer l’immeuble par voie de réduction de capital libérée par voie d’attribution en nature de l’immeuble. La réduction de capital engendrera le paiement de l’impôt sur la plus-value immobilière (pour le calcul, prise en compte du prix attribué suivant valeur d’expert). Les droits d’enregistrement ne seront pas exigibles par principe et la valeur de l’actif sera par principe taxable au titre des revenus distribués (prélèvement forfaitaire unique ou sur option globale annuelle, imposition au barème progressif).

Alternativement, le chef d’entreprise peut également envisager d’externaliser le bien immobilier en réalisant une distribution de dividende en nature. La distribution entraînera le paiement de la taxe de publicité foncière (0,715%), l’imposition de la plus-value (pour le calcul, prise en compte du prix distribué suivant valeur d’expert) et la taxation au titre des revenus distribués.

Quel que soit la méthode retenue pour externaliser l’immobilier social, il conviendra de garder à l’esprit que son intégration au sein du patrimoine privé du chef d’entreprise pourra avoir des incidences en matière d’exigibilité de l’impôt sur la fortune immobilière.

Suivant une appréciation globale du schéma d’externalisation, il conviendra, dans le choix à retenir, de rester vigilant sur la finalité poursuivie par l’opération et sur la préservation de l’intérêt social de l’entreprise.

Lors de l’extraction de l’immobilier de la société opérationnelle ou à la suite de l’une de ces opérations, il pourra être question de placer cet immobilier dans une structure sociétaire indépendante.

Le recours à une société civile

L’enveloppe sociétaire peut être utilisé en amont de l’opération d’acquisition du patrimoine immobilier ou après la distribution de l’immobilier opérationnel. Il peut être également question de l’apporter dans les autres cas de figure.

La société civile immobilière pourra ensuite louer les locaux à la société d’exploitation et un revenu foncier pourra être constitué pour le chef d’entreprise.

La création de cette entité pourra également permettre de mieux transmettre aux enfants non-repreneurs de l’entreprise ou d’organiser une transmission parallèle à une cession en cas de reprise par un tiers, en évitant l’indivision et en organisant les pouvoirs de gestion de la société. Dans le cas où la société civile immobilière aurait souscrit un emprunt pour racheter l’immobilier, les parts sociales de cette dernière pourront faire l’objet d’une donation sur la base d’une valeur par hypothèse faible compte tenu de l’endettement.

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