22.04.2021

Loi de finance 2020 : le statut du loueur meublé

Par Agnès Benni, Conseiller en Gestion de Patrimoine.

La loi de finance 2020 a supprimé pour les loueurs meublés l’obligation de leur inscription au RCS lorsque les recettes locatives annuelles retirées de cette activité excèdent  23 000 € et excèdent les autres revenus du foyer fiscal (salaires, BIC, BA, BNC, pensions de retraites …). Cela signifie que l’investisseur bascule automatiquement dans ce régime LMP s’il remplit ces conditions. Sans pouvoir conserver le régime LMNP s’ils le souhaitent comme antérieurement.

Les conséquences sont multiples à plusieurs titres :

Régime LMNP Régime LMP
Impôt sur le revenu Déficits reportables pendant 10 ans sur les revenus de même nature Les déficits imputables sur le revenu global du contribuable (hors amortissements). Perte des éventuels déficits reportables constatés en période LMNP
Plus-value La plus-value immobilière est celle du régime des particuliers soit exonération au-delà de 22 ans du taux IR à 19%, puis au-delà de 30 ans exonération des prélèvements sociaux 17,2%. Abattements liés à la durée de détention Plus-value professionnelle, déterminée par la différence entre la la période de cession et la valeur nette comptable (vnc) des actifs cédés. Les amortissements pratiqués viennent diminuer le prix de revient du bien créant mécaniquement une assiette de plus-value importante
Transmission La transmission entre vifs ou à cause de mort d'un bien loué en LMNP permet de purger la plus-value latente sur les actifs transmis. Le fait générateur de l'impôt de plus-value est la cession à titre onéreux. La donation d'un bien en LMP entraine une taxation au titre des droits de mutation à titre gratuit mais également des conséquences en matière de plus-value professionnelle et des profits latents
IFI Pas d'exonération Exonération
Cotisations sociales Pas d'assujetissements aux charges sociales Loi 2020-1576 du 14 décembre 2020 de financement de la sécurité sociale pour 2021 : au plan social, les personnes exerçant à titre professionnel une activité de location de locaux d'havitation meublés sont obligatoirement assujettis aux régimes de sécurité sociale des travailleurs indépendants (SSI). Le basculement automatique dans le régime LMP entraine le paiement de cotisations sociales en cas d'exercice bénéficiaire

Cette réforme pourra amener les investisseurs à revoir leur stratégie patrimoniale

 

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