Par Anaïs Lefeuvre, Notaire associée
Le décret n°2022-926 du 23 juin 2022 précise les modalités de mise œuvre du droit de surplomb et du droit d’accès temporaire accessoire au fonds surplombé en application des dispositions de l’article 172 de la Loi Climat et Résilience du 22 août 2021.
Focus sur l’exécution de ce nouveau droit remettant en cause le paradigme d’intangibilité du droit de propriété défendu jusqu’alors par la Cour de Cassation.
Depuis son arrêt du 7 juin 1990 (3ème civ, n°88-16.277), la cour de cassation renie la possibilité pour un fonds de surplomber un fonds voisin.
Ainsi même si le surplomb résultait d’un état de fait existant dès la construction du bâtiment considéré, son surplomb en altitude sur le fond voisin constitue un empiètement sanctionné par la démolition des ouvrages existants en dehors de ses limites de propriété.
Mais ça c’était avant que le législateur érige la protection de l’environnement au niveau de la protection de l’intérêt publique, lequel prévaut forcément sur l’intérêt privé.
La loi climat et résilience a institué aux termes de son article 172 codifié à l’article 113-5-1 du CCH un droit de surplomb au bénéfice du propriétaire du bâtiment existant qui procède à son isolation thermique par l’extérieur sur le fond voisin sur une épaisseur maximale de 35 cm. Ce droit de surplomb, emporte avec lui le droit d’accéder temporairement à l’immeuble voisin supportant le surplomb pour la mise en place des installations temporaires nécessaires à la réalisation des travaux d’isolation thermiques.
Ce droit est conditionné à la réunion de plusieurs critères :
- La rénovation énergétique du bâtiment ne peut être réalisée par aucune autre solution technique permettant d’atteindre un niveau de performance équivalent
- Ou les autres solutions techniques permettant d’atteindre un niveau de performance énergétique équivalent présente un coût et/ou une complexité excessive
- Le fonds servant sera dédommagé par la perception d’une indemnité préalable
- Le surplomb ne pourra en principe et sauf accord contractuel contraire, démarrer en deçà d’une hauteur de 2 m à partir du sol
- Le surplomb ne pourra en principe et sauf accord contractuel contraire, dépasser 35cm d’épaisseur
Ces critères réunis, le législateur intronise dans le CCH la possibilité de constituer un droit réel de surplomb, alors que la haute juridiction s’y refusait jusqu’à présent. Il était mis en avant que le droit de surplomb, même constitué avec l’accord de l’ensemble des parties considérées, constituant une violation du droit impérieux de propriété. L’ordre publique de l’article 544 du code civil ne pouvait souffrir de la volonté des parties.
Cela explique peut-être la raison qui pousse le législateur à créer un droit de surplomb temporaire : le droit de surplomb de l’article 172 s’éteignant par la destruction de l’ouvrage faisant l’objet des travaux d’isolation.
L’avenir nous dira si ce droit survivra à la destruction de l’ouvrage par suite d’un sinistre totale à la suite duquel le propriétaire du fonds dominant fait valoir ses droits de reconstruction à l’identique.
Il nous éclaira aussi sur l’emprise et l’importance de l’ouvrage concerné par la destruction : l’effondrement d’une partie de l’ouvrage emportera-t-il extinction du droit de surplomb pour le tout celui-ci étant par définition, indivisible ?
Le législateur confie au notaire le rôle de garde-fou afin de parer à ces aléas, la convention devant être constatée par acte authentique et publié au service de la publicité foncière.
Ces conventions devront justifier de l’utilité de la convention et de l’application des dispositions des articles L113-5-1, organiser les relations entre le fonds dominant et le fonds servant, les obligations d’entretien et de travaux portant sur la façade et la responsabilité des fonds en cas de sinistre.
