Droit de surplomb pour l’isolation thermique par l’extérieur d’un bâtiment

Par Audrey MÜLHEN, Knowledge Manager et Benoit VIEUX, Notaire Associé

Nous sommes souvent interrogés sur le régime juridique applicable en cas d’isolation thermique des bâtiments par l’extérieur.

Quelles sont donc les conditions de mise en œuvre ?

Quelles sont les sanctions possibles pour un droit de surplomb au bénéfice d’un propriétaire souhaitant procéder à l’isolation thermique de son bâtiment par l’extérieur sans accord préalable du propriétaire voisin ?

A titre liminaire, rappelons que l’article L. 113-5-1 du CCH énonce que « le propriétaire d’un bâtiment existant qui procède à son isolation thermique par l’extérieur bénéficie d’un droit de surplomb du fonds voisin de trente-cinq centimètres au plus lorsqu’aucune autre solution technique ne permet d’atteindre un niveau d’efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût ou un complexité excessifs ».

• • Cet article confère un droit de surplomb du fonds voisin de 35 centimètres au plus pour le propriétaire d’un bâtiment existant procédant à son isolation thermique par l’extérieur.
  • Pour exercer ce droit, son bénéficiaire dispose également d’un droit d’accès temporaire à la propriété voisine afin de permettre la mise en place des installations provisoires nécessaires à la réalisation des travaux ; une convention définit les modalités de mise en œuvre de ce droit.
  • En contrepartie, le propriétaire de l’immeuble voisin se voit accorder une indemnité.
  • Les modalités de mise en œuvre de l’article doivent être constatées par acte authentique, ou par décision de justice, publié au fichier immobilier pour l’information des tiers.

Avant tout commencement de travaux, le propriétaire du bâtiment à isoler notifie au propriétaire du fonds voisin son intention de réaliser un ouvrage d’isolation en surplomb de son fonds et de bénéficier du droit mentionné.

La notification préalable 

Elle est réalisée par LRAR ou par acte d’huissier de justice et doit mentionner :

• • les noms, prénoms, adresses postales et électroniques et coordonnées téléphoniques du ou des propriétaires du bâtiment à isoler et, le cas échéant, ceux de son ou de ses représentants légaux ou statutaires ;
  • un descriptif détaillé de l’ouvrage d’isolation thermique par l’extérieur accompagné d’un plan des façades et, le cas échéant, des toitures modifiées par le projet, en faisant apparaître l’état initial et l’état futur ;
  • les justificatifs démontrant qu’aucune autre solution technique ne permet d’atteindre un niveau d’efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité excessif ;
  • une proposition relative au montant des indemnités préalables (prévues aux I et II de l’article L. 113-5-1 du CCH) ;
  • le projet d’acte authentique de droit de surplomb ;
  • le projet de convention de droit d’accès temporaire sur le fonds voisin ;
  • une reproduction des dispositions de l’article L. 113-5-1 du CCH.

La notification doit impérativement préciser qu’elle constitue le point de départ du délai d’opposition de six mois prévu au III de l’article L. 113-5-1 du CCH.

En pratique et avant d’établir tout projet d’acte, le notaire devra exiger du propriétaire, souhaitant réaliser l’isolation, de lui transmettre l’avis chiffré d’un bureau d’études ou d’un architecte permettant d’établir avec précision que les conditions exigées par l’article L. 113-5-1 du CCH sont remplies.

La Convention de droit d’accès temporaire (accessoire du droit de surplomb)

Lorsque les voisins s’entendent d’un commun accord sur la réalisation des travaux, une convention de droit d’accès temporaire doit être établie pour déterminer les conditions de l’accès temporaire à l’immeuble voisin le temps des travaux.

La convention signée entre les parties précise :

• • la localisation et le périmètre de l’accès au fonds à surplomber à prévoir pour la réalisation des travaux d’isolation thermique par l’extérieur ainsi que la durée à prévoir de cet accès au fonds ;
  • la nature des installations provisoires à mettre en place pour la réalisation des travaux d’isolation thermique par l’extérieur et les conditions de cette mise en place notamment pour la protection du fonds à surplomber ;
  • l’indemnité due en contrepartie des droits d’accès et d’installation temporaires ;
  • le cas échéant, les mesures prévisionnelles de remise en état du fonds voisin, les modalités d’accès pour l’entretien ou le remplacement de ces ouvrages dans le temps.

Contrairement à l’acte relatif à la création du droit de surplomb, cette convention n’a pas besoin d’être établie par acte authentique et n’a pas à faire l’objet d’une publicité foncière.

Pour éviter toute difficulté, il apparaît préférable de dresser dans le même temps l’acte relatif au droit de surplomb et la convention relative au droit d’accès temporaire, cette rédaction simultanée permettant de traiter d’un bloc l’ensemble de la situation.

L’Opposition du voisin

A défaut d’accord, le propriétaire du fonds à surplomber souhaitant s’opposer à l’exercice de l’un des droits mentionnés aux I et II de l’article L. 113-5-1 du CCH ou demander la fixation par le juge du montant des indemnités prévues au même article, saisit, dans le délai de 6 mois à compter de la notification visée supra, le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble à surplomber, statuant selon la procédure accélérée au fond.

Le principe retenu est l’accord acquis du propriétaire dès lors que les conditions de réalisation de l’article L. 113-5-1 du CCH sont réunies.

Le propriétaire du fonds surplombé ne pourra agir en opposition dans le délais de 6 mois précité qu’au titre d’un motif sérieux et légitime impactant l’usage présent ou futur de sa propriété.

Lorsque le fonds à surplomber est un immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat des copropriétaires peut s’opposer aux droits prévus aux I et II de l’article L. 113-5-1 du CCH par décision motivée.

Le syndic inscrit à l’ordre du jour d’une assemblée générale des copropriétaires :

• • la question de la saisine du juge en opposition à l’exercice des droits prévus aux I et II de l’article L. 113-5-1 du CCH ;
  • la question de la saisine du juge en fixation des indemnités prévues aux I et II dudit article L. 113-5-1.

Les documents notifiés au syndicat des copropriétaires par le propriétaire du bâtiment à isoler doivent être joints à la convocation de l’assemblée générale. L’assemblée générale appelée à se prononcer sur ces questions se tient dans un délai qui préserve la faculté du syndicat des copropriétaires de saisir le juge dans le délai de 6 mois.

Le décret d’application (décret n° 2022-926 du 23 juin 2022 relatif au droit de surplomb pour l’isolation thermique par l’extérieur d’un bâtiment) est prévu le principe de l’habilitation donnée au syndic pour saisir le juge. A l’inverse, rien n’est précisé quant à l’habilitation du syndic à signer l’acte de mise en œuvre du droit de surplomb qui lui a été notifié. Il semblerait que le syndic doive, en même temps qu’il interroge l’assemblée sur la question de la saisine du juge, solliciter l’autorisation de signer le projet d’acte qui lui a été notifié.

La réalisation des travaux

Après signature de l’acte authentique et de la convention mentionnée, ou sur le fondement d’une décision de justice devenue définitive, le propriétaire du bâtiment à isoler pourra procéder à la réalisation des travaux.

Dans tous les cas, les indemnités prévues aux I et II de l’article L. 113-5-1 du CCH doivent avoir été préalablement acquittées.

Le propriétaire du bâtiment à isoler notifie au propriétaire du fonds à surplomber, dès qu’il a fait son choix, les noms, prénoms, adresses postales et électroniques et coordonnées téléphoniques de la ou des personnes appelées à intervenir et, s’il s’agit d’une entreprise, son numéro d’inscription au répertoire des entreprises et de leurs établissements, ainsi que son ou leur numéro de police pour l’assurance décennale prévue par l’article L. 241-1 du Code des assurances.

Ces notifications complémentaires sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et sont sans incidence sur le point de départ du délai d’opposition mentionné à l’article R. 113-19 du CCH.

Au surplus…

En pratique et au regard de ce qui précède, le propriétaire d’un bâtiment existant qui souhaitera édifier une isolation thermique extérieure devra commencer les démarches a minina une année avant la date à laquelle il envisage la réalisation des travaux.

Ainsi, il pourra étudier les solutions alternatives, fixer le montant des différentes indemnités, notifier le projet aux propriétaires des fonds voisins et attendre l’expiration des délais de recours.

Par ailleurs, l’article L. 113-5-1, IV du CCH prévoit que le propriétaire du fonds surplombé pourra obtenir la dépose de l’ouvrage isolant, aux frais du propriétaire du bâtiment isolé, s’il obtient une autorisation administrative de construire en limite séparative ou en usant de ses droits mitoyens et que la mise en œuvre de cette autorisation nécessite la dépose de l’ouvrage.

Ce sujet d’actualité et à fort enjeu économique nécessite une grande attention et une bonne gestion des délais. Votre notaire pourra vous assister utilement dans la mise en œuvre de votre volonté de procéder à ces travaux.