08.11.2023

Les avantages dans l’immobilier locatif nu

Par Agnès BENNI, Gestionnaire de Patrimoine

Le déficit foncier

Le Pinel optimisé au déficit foncier est un avantage fiscal doublement avantageux. Il permet à la fois de profiter des travaux éligibles au Déficit Foncier et de la réduction d’impôt Pinel sur le foncier et les travaux de transformation hors champ du déficit foncier.

La conjonction de ces deux dispositifs permet de mieux rentabiliser son investissement.

Le déficit foncier n’est pas une loi, mais un coup de pouce fiscal lié au droit applicable aux revenus fonciers. Il est donc tout à fait possible de le cumuler avec un autre dispositif de défiscalisation, comme le Pinel, qui relève du plafonnement des niches fiscales.

Rappel sur le mécanisme du déficit foncier

On parle de déficit foncier lorsque le propriétaire d’un bien en location nue supporte plus de charges qu’il ne perçoit de loyers.

Cela peut arriver lorsque par exemple, vous réalisez des travaux de rénovation très onéreux. Dans ce cas de figure, et sous certaines conditions, il est possible de bénéficier d’un coup de pouce fiscal qui permet d’optimiser son investissement locatif et de réduire son imposition.

Ce déficit foncier est limité à 10 700 € par an , et peut venir directement en déduction de votre revenu global. Concernant  l’excédent généré, s’il y en a, il pourra être reporté et soustrait durant 10 ans de vos seuls revenus fonciers.

Le déficit foncier ne rentre pas dans le plafonnement des niches fiscales, qui est fixé à 10 000 €/an. C’est la raison pour laquelle il peut être couplé avec d’autres dispositifs de défiscalisation tels que le Pinel.

La contre partie de l’avantage fiscal du déficit foncier est un engagement de location limité à 3 ans. Au terme de ce délai, vous pouvez récupérer votre bien et en disposer.

Les règles du calcul du déficit foncier

Le calcul se déroule en trois étapes

    • Vous déclarez l’ensemble de vos revenus locatifs bruts perçus au cours de l’année
    • Vous déduisez les charges liées à l’emprunt (si un prêt a été souscrit)
    • Si le résultat est positif , vous déduisez ensuite les autres charges liées à l’entretien de ce bien (gestion, assurance, quote-part des charges de copropriétés). Si le résultat est toujours positif , il n’y a pas de déficit foncier.
    • Si le résultat est négatif, vous pourrez l’imputer à votre revenu global à hauteur de 10 700 € par an.

Exemple :

Revenus fonciers bruts = 10 000 €/an

Charges d’emprunt = 4 200 €/an

Autres charges = 13 400 €/an

Les revenus fonciers bruts déduits des charges d’emprunt s’élèvent à  + 5 800 €

Les autres charges déductibles soit 13 400 € – 5 800 € = 7 600 € viendront en déduction du revenu global de l’année N. l’excédent de charges pourra être reporté les années suivantes et déduites des revenus fonciers à percevoir.

Le dispositif Pinel ancien ou Pinel réhabilité

La loi Pinel permet à l’acquéreur d’un logement neuf d’obtenir des réductions d’impôt sur le revenu de l’ordre de 10,5 % à 17,5 %  selon qu’il s’engage à louer son bien durant 6 à 12 ans. La base de calcul est celle du prix de revient global, non uniquement celle du foncier, et dans la limite de 300 000 €.

Ajouté à cette première défiscalisation, le déficit foncier permet de déduire les travaux d’entretien et de rénovation, réalisés dans le cadre de l’opération immobilière, des revenus fonciers pré- existants et futurs du contribuable.

In fine, les avantages fiscaux générés sont importants :

Baisse ou effacement des revenus fonciers, ajouté à une réduction de l’impôt, et selon les situations , un changement de tranche marginale d’impôt.

Ce dispositif a été mis en place afin de rendre attractif le parc immobilier ancien en France nécessitant de lourds travaux de réhabilitation.

Il est conseillé d’avoir recours à des opérateurs qui vendent les logements sous contrat V.I.R (vente d’immeuble à rénover) obligeant ainsi le promoteur à offrir une garantie financière d’achèvement. A l’instar de la vente en l’état futur d’achèvement dans le neuf.

Seuls les logements respectant les 15 critères de décence ainsi que 12 critères de performances techniques seront éligibles à ce dispositif.

Exemple :

Acquisition d’un bien ancien à rénover

Taux marginal d’imposition à 41 %

Durée des travaux = 3 ans

418 600 € + 12 480 € (frais d’acte) soit 431 080 €

Dont 288 400 € de travaux fiscalement déductibles et 141 200 € éligible au dispositif Pinel

Engagement de location ?

Avantage fiscal =

3 x 10 700 € de déficit imputable sur le revenu global soit 13 161 € d’impôt à payer en moins (10 700 € x 3 x 41 %)

256 300 €  de déficits restants qui s’imputeront pendant 10 ans sur les revenus fonciers existants ainsi que sur les nouveaux revenus de l’opération soit

142 016 € (256 300 € x (41 % + 17,2 % – (6,8 % x 41 %) CSG déductible.

Impact du Pinel = 141 200 x 17,5 % = 24 710 € de réduction d’impôts

Total gain fiscal = 13 161 € + 142 016 € + 24 710 € = 179 887 € soit 43 % du prix d’acquisition hors frais de notaire.

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