Par Boris BLANC, Notaire
A l’heure où le rêve d’accéder à la propriété se heurte pour bon nombre de nos concitoyens à la cruelle réalité des prix du marché, notamment dans les « grandes villes », attachons-nous quelques instants sur un dispositif encore trop confidentiel et dont le régime a été récemment modifié par les articles 106 à 108 de la loi n°2022-217 du 21 février 2022 (dite 3DS) relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale : le Bail Réel Solidaire.
Outil salutaire au service de l’accession à la propriété et de la lutte contre la spéculation immobilière et institué par la fameuse loi n°2014-366 du 24 mars 2014 dite « loi Alur » et l’ordonnance n°2016-985 du 20 juillet 2016, le Bail Réel Solidaire (également connu sous l’acronyme : « BRS ») est un bail d’une durée comprise entre 18 et 99 ans par lequel un organisme de foncier solidaire (dits « OFS ») consent à un preneur, dans les conditions prévues aux articles L. 255-1 et L255-19 du Code de la Construction et de l’Habitation, des droits réels en vue de l’accession à la propriété ou de la location de logements, avec, dans certaines hypothèses, des obligations pour ce dernier de construire ou réhabiliter des constructions existantes au préalable.
Par ce mécanisme, s’opère alors une dissociation de la propriété du foncier (qui demeurera celle de l’OFS) et des constructions (propriété de l’occupant, voire de l’opérateur, cf. ci-après).
Ces logements seront en tout état de cause destinés, pendant toute la durée du contrat, à être occupés à titre de résidence principale ( art L 255-1).
Pour parvenir à cette occupation, deux types de BRS peuvent être conclus :
- le premier est conclu directement par l’OFS avec le candidat accédant à la propriété (on parle ici de « BRS accédant »),
- et le second est conclu par l’OFS au profit d’un opérateur (on parle alors de « BRS Opérateur »), lequel s’engagera à vendre les logements (cette obligation pouvant évidemment être précédée d’un engagement de l’opérateur de construire lesdits logements ou de les réhabiliter avant-vente) ou encore à les louer.
A cette dualité de cocontractants preneurs s’oppose donc l’intangibilité de la qualité du bailleur, ce dernier devant nécessairement avoir la qualité d’OFS.
En cela, les OFS, organismes à but non lucratif dont la mission est d’acquérir/de gérer des terrains, bâtis ou non, « en vue de réaliser, y compris par des travaux de réhabilitation ou de rénovation, des logements destinés à des personnes aux ressources modestes, sous conditions de plafond, et des équipements collectifs conformément aux objectifs de l’article L. 301-1 du code de la construction et de l’habitation » (article L 329-1 du code de l’urbanisme) constituent la pierre angulaire de ce dispositif qu’est le BRS.
Il n’est donc pas étonnant de constater que leur nombre croît de manière relativement importante (à l’heure où sont écrites ces lignes, on en recense déjà plus de 80) et que le pouvoir législatif souhaite en compter davantage.
Afin de favoriser le recours au Bail Réel Solidaire, la loi dite « 3DS » du 21 février 2022 susvisée est venue renforcer l’attractivité de ces OFS, au moyen, notamment, de :
- l’élargissement de leur objet (via le nouvel article L 329-1 du Code de l’urbanisme) : aux côtés de leur objet principal tel qu’exposé ci-avant, l’article précité inclut désormais expressément la réalisation de travaux de rénovation ou de réhabilitation pour la production de logements.
- La création d’un objet subsidiaire par l’alinéa 2ème dudit article : « sur des terrains préalablement acquis ou gérés au titre de leur activité principale, les organismes de foncier solidaire peuvent intervenir en vue de réaliser ou de faire réaliser des locaux à usage commercial ou professionnel (…) ».
- L’accroissement de leurs prérogatives : à ce titre, le nouvel article L 211-2 du Code de l’urbanisme dispose notamment que le droit de préemption urbain peut désormais leur être délégué.
- Et un renforcement de leur développement économique : aux termes des articles L 3231-4 et L 4253-1 du CGCT, les OFS peuvent désormais voir leurs emprunts garantis par les Département et les Régions sans que ces collectivités n’aient à respecter les règles habituelles de prudence en la matière (les quotités garanties par ces collectivités territoriales sur un même emprunt ne pouvant généralement excéder un pourcentage fixé par décret).
Cette même loi a également encouragé le recours au BRS en prévoyant notamment :
- L’élargissement du « BRS accédant » aux ventes par des organismes HLM (ayant obtenu l’agrément « OFS ») à des personnes physiques des logements HLM leur appartenant,
- L’exonération de taxe sur les plus-values immobilières dans l’hypothèse d’une cession d’immeubles au profit d’un OFS (modification de l’article 150 U du Code Général des Impôts)
- Et la simplification du régime du « BRS opérateur » : la cession par un opérateur des droits réels qu’il détient en vertu d’un BRS conclu avec un OFS à chaque preneur crée désormais « un lien direct et individuel entre l’organisme de foncier solidaire et chacun des preneurs et désolidarise les preneurs entre eux et chaque preneur de l’opérateur. A l’issue de cette cession, le preneur est réputé être titulaire d’un bail réel solidaire portant sur son logement avec une date de prise d’effet au jour de la cession qui lui est propre ». Cette modification est la bienvenue dans la mesure où par ce biais, l’OFS est dorénavant directement lié au preneur à bail, et ce sans qu’il soit nécessaire de le faire intervenir au contrat. Au moyen de cette cession partielle de contrat (laquelle ne portant donc que sur un logement), le preneur deviendra automatiquement titulaire des droits réels immobiliers détenus sur ledit logement, et se verra donc contraint de respecter les charges et conditions dudit bail. Rappelons pour finir que conformément à la lettre de l’article L 255-11-1 du CCH, l’OFS aura l’obligation de de contrôler cette transmission et de s’assurer du maintien dans le temps du caractère abordable du logement pour l’acquéreur retenu : cette obligation prendra la forme d’un agrément de cette cession par l’OFS, dans les conditions de l’article précité, lesquelles n’ont d’ailleurs pas été modifiés par la loi 3DS.
