Cessions de parts de Société à Prépondérance Immobilière : Pourquoi privilégier l’acte authentique ?

Par Anaïs LEFEUVRE, Notaire associée et Charles-Edouard BOURGET, Notaire associé

Depuis le 27 juin 2026, toute cession de parts ou d’actions d’une société à prépondérance immobilière (SPI) doit, à peine de nullité absolue, être constatée par un acte établi par un professionnel du droit ou du chiffre.
L’article 1865-1 du Code Civil, issu de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales, met ainsi fin au consensualisme qui régissait jusqu’ici ces opérations.

Pourquoi cette réforme ?

La SPI est un instrument courant de détention indirecte d’immeubles.
Céder ses titres revenait à transférer économiquement un bien immobilier sans l’intervention d’aucun professionnel assujetti aux obligations de lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme (LCB-FT). L’amendement à l’origine du texte parlait d’un « trou dans la raquette » du dispositif de vigilance.
Le législateur poursuit quatre objectifs :

• assurer l’identification effective des parties et des bénéficiaires effectifs ;
• renforcer la traçabilité des flux financiers liés aux mutations indirectes d’immeubles ;
• limiter la fraude fiscale et le blanchiment par interposition de structures sociétaires ;
• améliorer la sécurité juridique des opérations.

Une tentative comparable, limitée aux cessions de la majorité des parts de SCI, avait été censurée en 2014 par le Conseil constitutionnel comme cavalier législatif de la loi ALUR. Saisi de la loi de 2026, le Conseil ne l’a pas remise en cause (décision n° 2026-904 DC du 18 juin 2026).
Le texte est entré en vigueur le 27 juin 2026, sans disposition transitoire : une promesse synallagmatique signée avant cette date reste régie par la loi ancienne ; en revanche, une promesse unilatérale dont l’option est levée après cette date relève du nouveau formalisme.

Champ d’application

Deux conditions cumulatives permettent de déterminer le champ d’application de cette nouvelle obligation : une cession de parts ou d’actions (condition objective), portant sur les titres d’une personne morale à prépondérance immobilière (condition subjective).

Quels sont les actes concernés ?

La « cession » s’entend de toute transmission entre vifs à titre particulier, à titre onéreux comme à titre gratuit.

Les cessions réalisées à l’étranger restent soumises à l’article 726, III, A du Code Général des Impôts, qui impose déjà un acte reçu par un notaire exerçant en France dans le délai d’un mois.

Quelles sont les sociétés concernées ?

Le texte renvoie à la définition fiscale de l’article 726, I, 2° du Code Général des Impôts : est donc à prépondérance immobilière la personne morale, française ou étrangère, dont l’actif est, ou a été au cours de l’année précédant la cession, principalement constitué d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France, ou de participations dans d’autres SPI.

Concrètement, la société est qualifiée de SPI lorsque le rapport suivant est supérieur à 50 % :

(Valeur vénale des immeubles et droits immobiliers situés en France + valeur vénale des participations dans des SPI) / Valeur vénale de la totalité des actifs sociaux

Les immeubles affectés à l’exploitation de la société sont pris en compte au numérateur.
L’appréciation se fait au jour de la cession et sur les douze mois qui la précèdent : une société qui n’est plus une SPI le jour de la vente peut donc encore être visée.

• Concernées : sociétés civiles (SCI, GFA, groupements forestiers, SCCV), SARL, SNC, SA, SAS et toute société étrangère détenant majoritairement des immeubles en France, dès lors que le seuil est atteint.
• Exclues : sociétés cotées ou négociées sur un système multilatéral de négociation, organismes HLM, foncières solidaires, SEM de logement social, OPCVM et FIA (SCPI, OPPCI, SICAV), associations, fondations et syndicats, entreprises individuelles assimilées à une EURL. Le sort des GIE est discuté.

Les trois formes d’acte possibles

L’article 1865-1 du Code Civil ouvre trois voies, toutes soumises aux obligations LCB-FT du titre VI du livre V du Code Monétaire et Financier.

Comparons-les :

Pourquoi l’acte authentique nous semble préférable ?

• Une sécurité maximale contre la nullité. L’expert-comptable ne peut rédiger l’acte qu’à titre accessoire : hors de ce cadre, l’acte est irrégulier et la cession nulle. Le notaire, officier public, dispose d’une compétence générale et répond de la validité et de l’efficacité de l’acte.
• La date certaine et la force exécutoire : ces attributs bien connus de l’acte authentique sont décisifs notamment en cas de paiement du prix à terme et pour la mise en jeu d’une garantie d’actif et de passif, sans passer par un juge.
• Une compétence immobilière naturelle. Une cession de titres de SPI est économiquement une vente d’immeuble : état hypothécaire, diagnostics, état locatif, droit de préemption urbain, autorisation préfectorale Sempastous pour les sociétés agricoles. C’est le quotidien du notaire qui saura vous conseiller et vous informer utilement.
• Les formalités postérieures maîtrisées. Enregistrement (subordonné à la production de l’acte par l’article 635-0 A du Code Général des Impôts), opposabilité à la société (article 1865 du Code Civil), ordres de mouvement et inscription au registre pour les actions (article L. 211-17 du Code Monétaire et Financier), mise à jour des statuts et des bénéficiaires effectifs… ces formalités seront effectuées par votre notaire qui en a l’habitude.

Sanctions en cas de non-respect

La cession qui n’est pas constatée dans l’une des trois formes légales est frappée de nullité absolue.
Le formalisme est désormais une condition de validité, et non plus seulement d’opposabilité.

• Nullité absolue. Elle résulte de la combinaison de l’article 1865-1 (« à peine de nullité ») et de l’article 1179, alinéa 1 du Code Civil, la lutte contre le blanchiment relevant de l’intérêt général.
• Tout intéressé peut l’invoquer : parties, associés, société, membres de la famille, créanciers.
• Prescription : cinq ans à compter de la connaissance de la cession par le demandeur, dans la limite de vingt ans à compter du fait générateur (articles 2224 et 2232 du Code Civil).
• Pas de confirmation possible. Seule la réfection de l’acte régularise : les parties doivent consentir à nouveau, dans un acte conforme, puis accomplir des formalités de publicité rectificatives.
• Un acte irrégulier en la forme vaut absence d’acte. Acte contresigné sans la signature de l’avocat, acte d’expert-comptable hors de sa sphère accessoire : la cession est nulle.
• Refus d’enregistrement. L’article 635-0 A du Code Général des Impôts subordonne l’enregistrement à la présentation de l’acte conforme ; à défaut, la formalité est refusée.
• Effets en cascade. Le cédant dont le titre est nul ne peut plus valablement revendre et les délibérations prises avec le cessionnaire peuvent être fragilisées. En pratique, pour toute cession postérieure au 27 juin 2026, le rédacteur doit vérifier la chaîne des transmissions :
  l’auteur du cédant tenait-il ses titres d’un acte conforme ?

Le notaire, lui-même chef d’entreprise, connaît l’histoire des familles et des dirigeants qu’il accompagne : il peut ainsi conduire le projet le cas échéant en lien avec l’expert-comptable pour qualifier la prépondérance immobilière. Il en profite pour anticiper les conséquences patrimoniales de l’opération, qu’il s’agisse du remploi du prix, d’un démembrement ou de la transmission. La loi crée une contrainte de forme, que nous transformons en garantie de sécurité pour nos clients.

Votre notaire se tient à votre disposition pour sécuriser vos cessions de titres.