Par Benoit VIEUX, Notaire associé
Retenir quelques centaines d’euros peut, en quelques mois, exposer un bailleur à une condamnation supérieure à plusieurs loyers – y compris lorsqu’il finit par restituer les sommes dues.
La matière est connue, mais son mécanisme reste largement sous-estimé en pratique. Or, en matière de dépôt de garantie, le droit ne tolère ni approximation, ni retard.
Une sanction automatique qui ne dépend pas de la bonne foi
Depuis la loi ALUR du 27 mars 2014, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 encadre strictement la restitution du dépôt de garantie. À l’expiration des délais légaux, le texte prévoit une majoration dont la formulation ne laisse aucune place à l’interprétation :
« A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. (…). »
Cette majoration n’est pas une faculté laissée au juge. Elle constitue une sanction automatique !
Autrement dit, il ne s’agit pas de réparer un préjudice, mais de sanctionner un délai.
Une position jurisprudentielle affirmée
La Cour de cassation a récemment réaffirmé la portée de ce mécanisme.
Cour de cassation, 3ème chambre civile, 22 juin 2022, n° 21-14.525 :
« ALORS, en toute hypothèse, QUE la majoration de 10% du loyer mensuel due par le bailleur, à défaut de restitution au locataire du dépôt de garantie dans les délais prévus, court à compter de la première période mensuelle commencée en retard ; que, dans ses conclusions, Mme YYY faisait valoir que la SCI XXX, sa bailleresse, aurait dû lui restituer son dépôt de garantie avant le 16 mars 2019 de sorte, qu’à compter du mois d’avril 2019 et pour chaque nouveau mois de retard commencé, la SCI XXX lui était redevable d’une majoration de 10% du loyer mensuel ; qu’en condamnant la SCI XXX à payer à Mme YYY une majoration de 10% du loyer mensuel arrêtée à la date de la signification du jugement jusqu’à complet paiement au motif en réalité inopérant que le retard dans la restitution trouvait son origine dans différents aléas ne relevant pas du bon vouloir de la SCI XXX, le tribunal de proximité a privé son jugement de base légale au regard de l’article 22, alinéa 7 de la loi du 6 juillet 1989 »
La majoration court de plein droit à l’expiration du délai légal, sans possibilité pour le juge d’en différer le point de départ.
Ainsi, même en présence de circonstances particulières (difficultés de gestion, attente d’éléments comptables, inertie d’un tiers) la sanction s’applique.
Le Conseil constitutionnel a validé cette rigueur
Conseil Constitutionnel, QPC n° 2018-766 :
Le dispositif poursuit un objectif d’intérêt général de protection du locataire et ne porte pas d’atteinte disproportionnée aux droits du bailleur.
« En l’instaurant, le législateur a entendu compenser le préjudice résultant pour le locataire du défaut ou du retard de restitution du dépôt de garantie et favoriser ainsi un règlement rapide des nombreux contentieux qui en découlent. (…) Il résulte de ce qui précède que la majoration contestée, qui présente un caractère indemnitaire, ne méconnaît pas le droit de propriété. »
La conséquence est directe : aucune modulation n’est possible.
Copropriété : un délai supplémentaire… strictement encadré
En présence d’un logement en copropriété, le bailleur peut conserver jusqu’à 20 % du dépôt de garantie dans l’attente de l’arrêté des comptes.
Mais cette souplesse est trompeuse. La loi impose que la régularisation intervienne dans le mois suivant l’approbation des comptes par l’assemblée générale.
Passé ce délai, la sanction commence à courir immédiatement.
Une mécanique qui s’emballe rapidement
Prenons une situation fréquente :
Un bail est conclu moyennant un loyer hors charges de 1 800 euros par mois. Le locataire quitte les lieux en mars 2025. Une provision de 20 % du dépôt de garantie, soit 360 €, est conservée.
L’assemblée générale approuve les comptes le 12 septembre 2025. Le bailleur doit donc restituer le solde au plus tard le 13 octobre 2025.
À compter du 14 octobre 2025, la pénalité est acquise.
Sur la base d’un loyer de 1 800 € hors charges, elle s’élève à 180 € par mois commencé.
En quelques mois seulement, le déséquilibre devient manifeste. Au printemps 2026, la majoration dépasse déjà largement la somme initialement retenue.
Car le mécanisme est implacable : tout mois commencé est dû en entier. Un retard d’un seul jour au début d’un mois déclenche immédiatement une nouvelle mensualité.
Le cas le plus risqué : la régularisation tardive
C’est ici que le contentieux naît le plus souvent.
Le temps passe, la régularisation n’intervient pas. Le locataire ne réagit pas immédiatement. Puis, plusieurs mois plus tard (par exemple en avril 2026) une sommation de restituer est adressée.
Le gestionnaire procède alors à une restitution. Les comptes sont faits, les retenues sont justifiées, et le solde est versé.
En pratique, beaucoup considèrent que cette régularisation suffit à clore le dossier.
En droit, il n’en est rien.
La majoration prévue par l’article 22 ne sanctionne pas l’absence de restitution, mais le retard dans la restitution.
Elle a déjà produit ses effets, mois après mois.
La restitution tardive ne fait qu’en arrêter le cours. Elle n’efface pas la dette née antérieurement.
Dans l’exemple évoqué, six mois de retard représentent déjà 1 080 € de pénalités, indépendamment du bien-fondé des retenues opérées.
Le locataire est parfaitement fondé à en réclamer le paiement.
Une action possible longtemps après la restitution
Le risque ne disparaît pas avec le règlement.
Article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 :
« Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. »
Un locataire peut ainsi accepter la restitution, puis agir ultérieurement pour obtenir le paiement des pénalités.
Ce décalage temporel renforce encore l’effet de surprise pour le bailleur.
Gestion locative : une protection illusoire
La présence d’un gestionnaire est souvent perçue comme une sécurité. Elle ne modifie pourtant en rien la règle juridique fondamentale.
Le locataire n’a qu’un seul débiteur : le propriétaire.
En cas de retard, c’est donc le bailleur qui est condamné. Il lui appartient ensuite, s’il y a lieu, de rechercher la responsabilité de son mandataire sur le fondement de l’article 1992 du Code civil.
Mais cette action est distincte, et surtout sans effet sur la dette initiale.
En pratique, le propriétaire supporte immédiatement les conséquences financières de l’inertie de son gestionnaire.
Une vigilance indispensable
La restitution du dépôt de garantie ne peut être abordée comme une simple formalité de gestion. Elle relève d’un calendrier strict, dont le non-respect entraîne une sanction automatique, cumulative et insensible aux circonstances.
Dans ce domaine, la question n’est jamais celle de la justification des retenues, mais bien celle du respect des délais.
À défaut, une somme marginale peut, en quelques mois, se transformer en une dette significative, dont le bailleur restera, en toutes hypothèses, le seul responsable
