01.12.2023

Le loueur en meublé non professionnel en 2023 : chronique d’une mort annoncée

Par Gaëlle Mazeron-Porée, Diplômée notaire et Benoit Vieux, Notaire associé

Définition

Les loueurs en meublé non professionnels sont les personnes qui donnent en location des locaux comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire.

Pour avoir le statut de loueur en meublé non professionnel, il convient que les recettes :

    • annuelles tirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal soient inférieures à 23 000 €,
    • provenant de la location meublée ne dépassent pas le montant des autres revenus soumis à l’Impôt sur le revenu du foyer fiscal.

Une nouvelle procédure existe pour s’immatriculer en tant que LMNP.

En effet, depuis le 1er janvier 2023, les loueurs en meublé doivent obligatoirement déclarer en ligne leur début d’activité, ainsi que toute modification de leur activité, via un guichet électronique des formalités des entreprises (Guichet Unique). L’INPI a été désigné par le gouvernement comme opérateur de ce site.

Cette déclaration, qui se faisait auparavant sur le site infogreffe.fr, doit intervenir dans les 15 jours qui suivent le début d’activité, et permet au loueur en meublé d’obtenir un numéro SIRET correspondant à l’immatriculation de son activité de location meublée.

Déclaration obligatoire de l’occupation du logement meublé

Comme tous les propriétaires, depuis le 1er janvier 2023, tous les loueurs en meublé doivent déclarer en ligne sur l’espace « Gérer mes biens immobiliers » du site impots.gouv.fr l’ensemble des logements qu’ils possèdent, l’identité des locataires et la période d’occupation.

Imposition

L’activité de loueur en meublé non professionnel est considérée comme une activité commerciale qui est soumise à l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) (article 35 du Code Général des Impôts), et non de celle des revenus fonciers.

Il existe deux régimes fiscaux différents pour la détermination du bénéfice imposable en ce qui concerne les locations en meublé, avec un nouveau seuil de passage entre les deux régimes applicables depuis le 1er janvier 2023 (les seuils d’imposition sont revalorisés tous les trois ans).

le régime du micro BIC

est applicable de plein droit lorsque le montant des recettes n’excède pas : 77.700,00 € pour les locations de logements meublés, et 188.700,00 € pour les locaux meublés de tourisme classés,

Le bénéfice taxable des revenus de location meublée LMNP  dans le cadre du régime micro BIC, est égal aux recettes annuelles (loyers charges comprises et recettes accessoires) diminuées d’un abattement forfaitaire de 50 %.

Ce régime est simple d’utilisation, mais est souvent moins intéressant fiscalement que celui du régime réel.

le régime du réel (simplifié ou normal).

Le régime réel s’applique de plein droit lorsque le montant des revenus perçus dépasse les plafonds du micro BIC ou sur option. Il peut être normal ou simplifié.

Ce régime est intéressant pour les personnes ayant des charges élevées car il permet de déduire l’intégralité des charges.

Cependant, trois conditions cumulatives sont nécessaires pour pouvoir déduire une charge des recettes locatives.

Ainsi, la charge doit :

    • être exposée dans l’intérêt direct de l’exploitation ou se rattacher à la gestion normale du loueur;
    • correspondre à une charge effective et être appuyées de justifications suffisantes ;
    • être comprise dans les charges de l’exercice au cours duquel elles ont été engagées.

Il peut notamment s’agir des dépenses suivantes (liste non-exhaustive) :

    • intérêts d’emprunt ;
    • charges de copropriété ;
    • travaux et réparations ;
    • taxe foncière ;
    • cotisations d’assurance ;
    • honoraires de l’expert-comptable ;
    • honoraires d’agence de location ;
    • achats de petits matériels de moins de 500 € ;
    • frais de procédure en cas de litige ;
    • provisions pour risques d’impayés ;
    • etc …..

L’attrait principal du régime réel est de pouvoir bénéficier de la déduction des amortissements :

Comptablement, l’amortissement correspond à la prise en compte de la perte de valeur d’un bien du fait du temps et de son usage, constatée chaque année.

Mais, fiscalement, pour les locations meublées, la déduction de l’amortissement est limitée. La quote-part d’amortissement déductible ne peut pas dépasser le montant égal à la différence entre le total des loyers et les autres charges payées dans l’intérêt de l’activité de location meublée. Cela signifie que les amortissements ne peuvent pas générer de déficit.

Fin de la majoration du résultat imposable en l’absence d’adhésion à un Organisme de Gestion Agréé (OGA).

Les loueurs en meublés soumis à l’impôt sur le revenu et non-adhérents à un Organisme de Gestion Agréé (OGA) se voyaient appliquer une majoration sur leur bénéfice imposable, avant que celui-ci ne soit soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Cette majoration a été définitivement supprimée à compter de l’imposition des revenus de l’année 2023.

Imputation des Déficits

Les déficits retirés d’une activité de location meublée non professionnelle ne peuvent être imputés que sur les bénéfices ultérieurs de location meublée non professionnelle c’est-à-dire exclusivement sur les revenus provenant d’une location meublée non professionnelle, et ce pendant 10 ans, et dans la limite de 10.700 € par année.

Il n’est pas possible d’imputer un déficit de LMNP sur son revenu imposable c’est-à-dire sur le revenu global, prenant en comptes les revenus d’activité (salaires, bénéfices…), les pensions de retraite ou encore les revenus du capital (intérêts, dividendes…).

Plus-value immobilière

Les plus-values réalisées lors de la cession de locaux d’habitation meublés sont imposées comme des plus-values privées.

Elles ne relèvent donc pas du régime des plus-values professionnelles, mais du régime des plus-values immobilières des particuliers, conformément aux dispositions de l’article 151 septies VII du Code Général des Impôts (exonération d’impôt sur le revenu après 22 années de détention du bien immobilier, et exonération des prélèvement sociaux après 30 années de détention).

Perspective

La politique menée depuis 2017 ainsi que les conclusions du rapport CAP (Comité d’Action Publique) 2022 établi en 2018 par 44 « experts » vise à supprimer toute incitation dans l’investissement immobilier.

Le régime LMNP alliant les avantages du régime des particuliers et le bénéfice de l’amortissement, il est donc très intéressant fiscalement, mais coûte cher à l’Etat par le manque d’impôt à percevoir.

Ce rapport envisage de mettre en place un nouveau régime fiscal de droit commun qui serait unique, et appliqué à chaque placement immobilier réalisé en LMNP.

Il préconise :

    • un amortissement fiscal annuel pouvant aller de 1% pour les biens à loyers libres à 4% pour l’offre locative à loyers très sociaux, et ce, sur la base de 80 % de la valeur du logement, qui impliquerait la limitation de la déductibilité des amortissements pour le statut LMNP (atout principal du régime réel),
    • la fin de la déductibilité des intérêts d’emprunt, par conséquent la hausse de la base taxable,
    • la possibilité d’amortir le bien en nu, comme en meublé, en échange de la disparition de la déductibilité des intérêts d’emprunts,

 Aucune modification ou suppression n’a été définitivement décidée vis-à-vis du statut LMNP pour l’instant, mais la volonté affichée du gouvernement laisse à craindre la fin de cet eldorado.

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