Par Pauline Faure, Notaire associée
Créée par la loi ELAN du 23 novembre 2018, le bail mobilité est un contrat qui présente des avantages pour des propriétaires en quête de flexibilité, désireux mettre en location leur(s) bien(s) immobilier(s) sur une courte durée au profit de locataires en situation de mobilité professionnelle.
Le bail mobilité présente tout d’abord une grande souplesse dans les conditions de mise en location ou de résiliation.
Dès lors que le logement est meublé, équipé et qu’il est qualifié de décent, au sens des critères réglementaires, le bail mobilité peut être conclu sur tous types de logements : résidence principale, secondaire, à l’exception des logements foyers et logements sociaux (HLM), qui sont exclus.
Un propriétaire peut par exemple cumuler la même année, une mise en location mobilité avec une mise en location de courte durée classique (plateforme type Airbnb, Booking, Abritel et autres), sur sa résidence principale, sans effectuer de changement d’usage auprès de l’administration. Ce type de bail est en effet considéré comme ayant un caractère résidentiel et non touristique. La sous location est admise, tout comme la colocation mais la solidarité entre co-locataires est exclue dans cette hypothèse.
Le bail mobilité est conclu pour une durée minimum d’un mois. Il peut être renouvelé une fois par avenant mais sa durée totale ne peut en aucun cas excéder dix mois. Les risques d’impayés ou incidents de paiement peuvent donc être plus limités pour le bailleur. L’entretien du logement peut également s’avérer moins couteux à terme puisque le propriétaire a la possibilité d’intervenir pour faire des travaux plus régulièrement entre chaque contrat de location, sans attendre que l’état du bien ne se dégrade.
Les formalités relatives à ce type de bail sont également allégées par rapport à un bail classique. Lorsqu’il arrive à échéance, sa résiliation est automatique sans renouvellement ou reconduction tacite. Le bailleur est dispensé de la notification d’un congé et n’a pas à justifier d’un motif de résiliation.
Si ce type de contrat de location peut être résilié à tout moment pas le locataire moyennant le respect d’un préavis d’un mois, le bailleur en revanche ne peut pas mettre fin au contrat de location en cours de bail.
Le loyer est fixé librement par le bailleur sauf si le logement est situé en zone tenue (encadrement des loyers) et peut être révisé plus régulièrement, entre chaque location, conformément au dernier indice de référence publié (IRL). Le locataire peut quant à lui bénéficier des aides aux logements (APL, ALF, ALS) sous conditions.
Concernant la fiscalité, le bail mobilité est soumis aux mêmes règles fiscales qu’un logement meublé classique (bénéfices industriels et commerciaux BIC). Le bailleur peut bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus (micro BIC). Il peut déduire de nombreuses charges et dépenses et pratiquer l’amortissement du bien (régime réel).
Si le bail mobilité peut apparaitre comme attractif, ce type de contrat de location présente également certaines contraintes.
Le bail mobilité ne peut concerner qu’une catégorie de locataires : étudiants, apprentis, stagiaires saisonniers, intérimaires, personne en situation de mutation professionnelle ou engagé volontaire dans le cadre d’un service civique.
Il n’aura donc pas la même attractivité sur tout le territoire et n’est pas adapté aux locataires désireux de s’installer durablement dans un logement. Si le locataire et le propriétaire veulent poursuivre l’engagement de location au-delà de ces dix mois, ils devront conclure un bail d’habitation classique.
Aucun dépôt de garantie ne doit être versé par le locataire. Il s’agit d’une interdiction qui doit être relatée dans le contrat de location. Le dispositif de caution « Visale » proposé gratuitement, par le groupe Action Logement permet toutefois de couvrir les impayés de loyers et de charges ainsi que d’assurer sous conditions, les dommages causés par le locataire.
Les modalités de récupération des charges locatives s’effectuent sous forme de forfait. L’estimation de ces charges doit donc se faire de façon précise car le bailleur ne pourra demander une régularisation de charges à son locataire.
S’il présente de nombreux avantages, le bail mobilité peut également entrainer des périodes de vacances locatives et générer une perte de revenus locatifs. Le recours à ce type de contrat de location n’est donc pas sans conséquences et s’appréciera en fonction de la zone géographique de situation du bien, et de son attractivité pour une population d’occupants « temporaires ».
