28.06.2023

Les investissements étrangers, une législation spécifique

Par Pauline LACHICHE, Notaire

Les investissements immobiliers réalisés par des non-résidents donnent parfois lieu à une législation spécifique visant à permettre aux autorités françaises d’avoir un regard sur les investisseurs étrangers tant à titre d’autorisation préalable dès lors que le bien acquis relève d’un secteur stratégique pour les intérêts économiques de la France, qu’à titre de déclaration postérieure pour les biens d’une valeur substantielle. Les sanctions n’étant pas négligeables, il convient pour tout conseil d’une clientèle internationale d’éveiller les acquéreurs non-résidents sur ces dispositions lors d’une acquisition immobilière en France.

On rappellera à titre liminaire que la France a toujours été un pays attractif en termes d’investissements étrangers. Cette attractivité est confirmée à l’échelle mondiale avec une 6e place au sein de l’indice 2023 des pays parmi les plus propices aux investissements directs à l’étranger :

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Le contrôle des investissements étrangers sensibles : le cas de l’investissement rural 

Les investissements étrangers peuvent être soumis à un régime d’autorisation préalable lorsqu’ils portent sur des secteurs stratégiques pour la France. La loi PACTE (L. n° 2019-486, 22 mai 2019 relative à la croissance et la transformation des entreprises) a renforcé le contrôle de ces investissements en soumettant plusieurs d’entre eux à une autorisation préalable du ministre chargé de l’économie (article L.151-3 du Code monétaire et financier).

On citera les « activités de nature à porter atteinte aux intérêts de la défense nationale, participant à l’exercice de l’autorité publique ou de nature à porter atteinte à l’ordre public et à la sécurité publique, lorsqu’elles portent sur des infrastructures, biens ou services essentiels pour garantir l’intégrité, la sécurité ou la continuité de l’approvisionnement en énergie ou en eau ». Pourtant, un simple investissement immobilier peut rentrer dans le champ de cette autorisation ministérielle. En effet, l’article R.151-3 9° du CMF vise « la production, la transformation ou la distribution de produits agricoles énumérés à l’annexe I du traité sur le fonctionnement de l’Union européenne, lorsque celles-ci contribuent aux objectifs de sécurité alimentaire nationale ». Tout notaire se doit donc d’être vigilant dès lors qu’un investissement est réalisé au sein d’un domaine viticole ou arboricole ou se rapportant à toute autre activité se rattachant au domaine agricole. La France attire. Elle attire tant par sa culture que par ses paysages bucoliques. La campagne française représente aussi l’un de nos joyaux. Il n’est en effet pas rare de voir des investisseurs chinois acquérir des vignobles dans le bordelais ou des domaines en Provence.

Investissement en direct ou à travers des parts sociales

A noter que l’investissement est concerné dès lors qu’il est fait en direct ou qu’il conduit à franchir, directement ou indirectement, seul ou de concert, le seuil de 25 % de détention des droits de vote d’une entité de droit français (R.151-2 du CMF).

Les ressortissants européens exemptés

Ce régime d’autorisation préalable n’est pas applicable au particulier possédant la nationalité d’un Etat membre de l’Union européenne ou d’un Etat partie à l’accord sur l’Espace économique européen ayant conclu une convention d’assistance administrative avec la France en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscale et domiciliée dans l’un de ces Etats, ni à une entité dont l’ensemble des membres de la chaine de contrôle relèvent du droit de l’un de ces mêmes Etats ou en possèdent la nationalité et y sont domiciliés.

Quelle est la procédure de cette autorisation ?

L’investisseur doit remplir un dossier adressé à la Direction générale du Trésor avant la réalisation de l’opération.

Dans un délai de 30 jours ouvrés à compter de la date de réception d’une demande d’autorisation, le ministre chargé de l’économie indique à l’investisseur ayant déposé la demande :

  • que l’investissement ne relève pas du domaine des activités sensibles soumises à autorisation,
  • soit qu’il en relève et est autorisé sans condition,
  • soit qu’il en relève mais qu’un examen complémentaire est nécessaire pour déterminer si la préservation des intérêts nationaux définis au I de l’article L. 151-3 peut être garantie en assortissant l’autorisation de conditions.

En l’absence de réponse dans ce délai, la demande d’autorisation est réputée rejetée (R.151-6 du CMF).

A savoir que les autorités administratives compétentes pour instruire l’autorisation peuvent recourir à la coopération internationale pour vérifier l’exactitude des informations qui leur sont fournies par les investisseurs étrangers, notamment celles relatives à l’origine des fonds.

Quelles sont les sanctions encourues ?

A défaut de respecter la procédure d’autorisation préalable, l’investisseur étranger s’expose à de lourdes sanctions administratives et pécuniaires (articles L. 153-3-1 et L. 153-3-2 du CMF).

Sanctions administratives :

Est surtout nul tout engagement, convention ou clause contractuelle qui réalise directement ou indirectement un investissement étranger lorsque cet investissement n’a pas fait l’objet de l’autorisation exigée (article L.151-4 du CMF).

Le ministre, en cas de défaut d’autorisation préalable, peut prendre une des mesures d’injonction suivantes (L.151-3-1 du CMF) :

  • injonction à l’investisseur de déposer une demande d’ autorisation ;
  • injonction à l’investisseur de rétablir à ses frais la situation antérieure ;
  • injonction à l’investisseur de modifier l’investissement.

Il est également en mesure de suspendre, restreindre ou interdire temporairement la libre disposition de tout ou partie des actifs liés aux activités.

Sanctions pécuniaires :

Les injonctions susvisées peuvent être assorties d’une astreinte.

Par ailleurs, le ministre chargé de l’économie peut, après avoir mis l’investisseur à même de présenter ses observations sur les faits qui lui sont reprochés dans un délai de 15 jours, lui infliger une amende importante dont le montant s’élève au maximum à la plus élevée des sommes suivantes : le double du montant de l’investissement irrégulier, 10 % du chiffre d’affaires annuel hors taxes de l’entreprise qui exerce les activités définies au I de l’article L. 151-3 du CMF, 5 millions d’euros pour les personnes morales et 1 million d’euros pour les personnes physiques.

L’obligation de déclaration statistique pour les investissements d’envergure

L’investissement immobilier par un non-résident est soumis à une déclaration spécifique auprès de la Banque de France dès lors qu’il est d’un montant substantiel de plus de 15 millions d’euros.

Il résulte des dispositions de l’article R.152-3 3° du Code monétaire et financier que « l’acquisition ou la cession de biens immobiliers à l’étranger par des résidents et en France par des non-résidents » doivent faire l’objet auprès de la Banque de France d’informations complémentaires à des fins statistiques, dans des conditions et délais fixés par arrêté du ministre chargé de l’économie, lorsque leur montant dépasse 15 millions d’euros.

Quelle est la notion de non-résident ?

Ce régime est applicable aux non-résidents sous une conception autonome, notion qui ne saurait se confondre avec la résidence fiscale. L’article R.152-11 3° du CMF définit les « non-résidents » comme « les personnes physiques ayant leur principal centre d’intérêt à l’étranger, les fonctionnaires et autres agents publics étrangers en poste en France dès leur prise de fonctions, et les personnes morales françaises ou étrangères pour leurs établissements à l’étranger. »

Quelles sont les modalités de déclaration ?

Dans les 20 jours ouvrables suivant la réalisation de l’investissement par acte authentique, la déclaration doit être adressée, par courrier ou courriel à la direction générale des statistiques de la Banque de France (LOV-2513 DGSEI – DESS – SIETE – 75049 PARIS CEDEX 01 – invest.direct@banque-france.fr), au moyen d’un formulaire B1 « compte rendu d’investissement direct étranger en France y compris investissement immobilier » accessible sur le site internet de la Banque de France.[1]

Plusieurs champs sont à renseigner :

  • Le bien immobilier objet de l’investissement
  • L’investisseur direct non-résident
  • L’identité du vendeur
  • La date de l’opération
  • Le montant de l’opération
  • Les modalités de financement

Quelles sont les sanctions applicables ?

Les sanctions applicables à défaut de déclaration sont lourdes.

En vertu des dispositions des articles 459 du Code des douanes, R.165-1 et L.165-1 du CMF, le non-respect de l’obligation de déclaration statistique constitue une infraction pénale. Ce délit est passible d’une amende importante pouvant atteindre le double du montant de l’investissement et d’une peine maximale de 5 ans d’emprisonnement. Le taux maximal de l’amende est porté au quintuple pour les sociétés non-résidentes (article 131-38 du Code pénal). Ces dernières s’exposent en outre à une confiscation (article 131-39 du Code pénal).

 

[1] https://www.banque-france.fr/statistiques/balance-des-paiements-et-statistiques-bancaires-internationales/les-investissements-directs/declarer

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