Par Hélène Gras, Notaire et Charles-Edouard BOURGET, Notaire associé
La surface de référence
Jusqu’à présent les DPE étaient réalisés en fonction de la surface habitable telle que définie à l’article 2 de l’arrêté du 31 mars 2021. La surface habitable d’un logement correspondait alors à « la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres » (article R111-2 du code de la construction et de l’habitation), en incluant la superficie des vérandas chauffées.
Dorénavant il convient de parler de surface de référence telle que définie à l’article 1er de l’arrêté du 25 mars 2024 : « […] la surface de référence d’un logement est la surface habitable du logement au sens du R. 156-1 du code de la construction et de l’habitation, à laquelle sont ajoutées les surfaces des vérandas chauffées ainsi que les surfaces des locaux chauffés pour l’usage principal d’occupation humaine, d’une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 mètres. »
Autrement dit la surface de référence correspond à la surface habitable définie ci-avant, majorée de la surface correspondant aux vérandas chauffées et aux locaux chauffés pour l’usage principal d’occupation humaine d’une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 mètres.
Par exemple devront faire l’objet d’un DPE les sous-sol chauffés, d’une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 mètres et ayant pour usage principal l’occupation humaine.
Le diagnostiqueur devra donc examiner attentivement les lieux lors de son diagnostic. Il sera d’autant plus important que toutes les parties du bien soient visitées.
Cette mesure a été prise pour augmenter le nombre de mètre carré pris en compte dans l’optique d’améliorer les conclusions du diagnostic. En effet le calcul de la consommation annuelle d’énergie correspond à la quantité totale d’énergie consommée divisée par la superficie du logement. La surface du logement a donc un impact direct sur la lettre indiquée sur l’étiquette de consommation énergétique.
Tous les DPE réalisés à partir du 1er juillet 2024 devront être établis en fonction de la surface de référence.
Les logements mesurant jusqu’à 40 m² de surface de référence
Les études menées par le service statistique du ministère de la transition écologique sur la base des DPE réalisés depuis juillet 2021 montrent que les étiquettes énergétiques sont moins bonnes pour les petits logements. D’une part il n’y a qu’une très faible part des étiquettes A-B-C dans les logements de moins de 40 m². D’autre part 8 DPE sur 10, réalisés pour les logements de moins de 10 m² (chambre étudiante, de bonne, de service), concluent à des étiquettes F ou G.
Cela s’explique par le fait que les consommations d’énergie sont exprimées par unité de surface de m². Ainsi les consommations d’énergie pour l’eau chaude sanitaire sont logiquement plus élevées, une fois ramenées au m², pour une petite surface par rapport à une plus grande surface, avec le même nombre d’occupant.
Pour davantage d’information, il convient de lire la synthèse de la consultation publique portant sur le projet d’arrêté.
C’est dans ce contexte que le législateur a mis en place des correctifs pour les logements dont la surface de référence est inférieure ou égale à 40 m². Son objectif est de rendre les seuils des DPE plus équitables face à une surreprésentation des passoires énergétiques dans ces petites surfaces.
Cela passe par deux mécanismes : une nouvelle méthode de calcul concernant l’eau chaude sanitaire et la modification de la valeur de l’isolation des murs pour les logements de moins de 15 m².
Avec ces nouvelles mesures le gouvernement estime que 140 000 logements devraient pouvoir sortir de la catégorie des passoires thermiques.
D’un point de vue opérationnel il faudra s’assurer, à partir du 1er juillet 2024, que le diagnostiqueur aura bien intégré ces nouveaux seuils pour les logements de moins de 40 m².
Cas des DPE réalisés entre le 1er juillet 2021 et le 30 juin 2024
Evidemment la question se pose des DPE réalisés entre le 1er juillet 2021 et le 30 juin 2024.
D’abord le cas des DPE pour des logements de moins de 40 m² de surface de référence.
L’article 3 de l’arrêté du 25 mars 2024 prévoit ce qui suit :
« Les diagnostics de performance énergétique réalisés entre le 1er juillet 2021 et la date d’entrée en vigueur du présent arrêté portant sur des logements dont la surface de référence est inférieure ou égale à 40 m2 peuvent faire l’objet d’un document attestant de la nouvelle étiquette du diagnostic de performance énergétique conformément aux dispositions de l’annexe 1 du présent arrêté.
Cette attestation remplace l’étiquette initiale du diagnostic de performance énergétique par une nouvelle étiquette. Elle se borne à tirer les conséquences de la modification des valeurs seuils des étiquettes entrant en vigueur avec le présent arrêté, et ne remet pas en cause les travaux et calculs du diagnostic de performance énergétique dont elle remplace l’étiquette. En l’absence de production d’une attestation, le diagnostic de performance énergétique produit initialement reste valable.
Cette attestation est générée sous forme dématérialisée exclusivement par l’ADEME sur le site internet de l’Observatoire du diagnostic de performance énergétique et de l’audit et est téléchargeable par toute personne.
Sa validité prend fin à la date de fin de validité du diagnostic de performance énergétique dont elle est issue.
Elle est conforme à un modèle d’attestation publié sur le site internet du ministère chargé de la construction. »
Autrement dit une attestation avec la nouvelle étiquette va venir remplacer l’étiquette initiale, en tenant compte des nouveaux seuils.
La demande ne pourra être formulée qu’à partir de l’entrée en vigueur de l’arrêté, c’est-à-dire le 1er juillet 2024.
Une question se pose concernant les DPE où la surface de référence serait plus importante que la surface habitable. A ce stade les textes sont silencieux sur ce point et il convient d’attendre le modèle d’attestation qui sera publié sur le site internet du ministère chargé de la construction.
Ensuite plus généralement le cas des promesses signées avant le 1er juillet 2024.
L’article L.271-4 du code de la construction prévoit notamment qu’ « En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. » Autrement dit il n’est pas obligatoire d’imposer au vendeur de produire un nouveau DPE. Cependant si le nouveau DPE pourrait avoir pour effet de modifier le classement énergétique, il est alors dans l’intérêt du vendeur d’en refaire un.
L’entrée en vigueur de cet arrêté au 1er juillet 2024 impose d’anticiper dès maintenant ses conséquences.
Il faut déjà informer les futurs vendeurs et les futurs bailleurs qu’à partir du 1er juillet 2024 les conclusions du DPE pourront être plus favorables. Cela dans la perspective d’une meilleure négociation du prix de vente par exemple.
Il faut aussi prévenir les parties ayant déjà signé une promesse de vente que les méthodes de calcul ont évolué, et que l’appartement peut être reclassé. Ceci est à apprécier au cas par cas.
